Převod nemovitosti: Jak na to?

Kupujete či prodáváte nemovitost a nevíte, na co si dát při celém procesu pozor? V tomto článku se dozvíte, na jaké základní otázky se zaměřit, co si pohlídat, na té které straně kupní smlouvy, a že prevence je vždy, nejen u převodů nemovitostí, lepší než následné spory. Nákup či prodej nemovitosti v základních bodech pro začátečníky.

Na co si dát pozor jako prodávající

Jste-li prodávajícím, je vaše pozice podstatně jednodušší než v případě kupujícího. I v takovém případě je však obezřetnost na místě, neboť i z pozice prodávajícího jsou věci, na které je třeba si dát pozor.

• Ať již ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, či samotné smlouvě kupní, je třeba dát si pozor, zřizujete-li kupujícímu zástavní právo pro zajištění jeho úvěru na úhradu kupní ceny, aby byly pečlivě sjednány podmínky jeho následného výmazu, kdyby k prodeji nedošlo, nebo došlo k odstoupení od kupní smlouvy, samozřejmě včetně příslušných smluvních pokut.
• Je třeba dobře zvážit a sjednat smluvní pokutu za zmaření prodeje ze strany kupujícího, úměrnou tomu, jakou důležitost a hodnotu pro Vás plánovaná transakce má.
• Nezapomeňte na smluvní pokutu spojenou s prodlením kupujícího s úhradou kupní ceny.
• Sjednejte řádně podmínky, za kterých můžete od smlouvy odstoupit. V případě prodávajícího se jedná víceméně o prodlení s úhradou kupní ceny. S ohledem na okolnosti obchodu se zpravidla nejedná o jediný důvod.

• Není také dobré podcenit prohlášení kupujícího o stavu nemovitosti, zejména o provedené prohlídce, zjištěných vadách apod. Je vhodné mít ze strany kupujícího postaveno na jisto, že předmět převodu má všechny kupujícím požadované vlastnosti, že byl kupujícím shledán bez vad, apod. Prodávající je takovým prohlášením následně zavázán, se všemi sankcemi z toho vyplývajícími. Čím transparentnější tato prohlášení a zjištění budou, tím menší je riziko budoucího sporu o řádnost plnění. Kupující by měl v takových situacích trvat na zpracování znaleckého posudku, či jiného odborného posouzení. Pochopitelně v závislosti na hodnotě nemovitosti.
• Nakonec samozřejmost. Vždy, za každých okolností, musí kupující složit kupní cenu předtím, než dostane do dispozice kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy, způsobilou ke vkladu.

A co když nakupujete

V případě, že jste při převodu nemovitosti kupujícím, je třeba podstatně více opatrnosti, než v případě prodávajícího. V tomto ohledu se pomoc advokáta stává takřka nezbytnou. Součástí každého nákupu nemovitosti by měla být její právní kontrola. Ta spočívá ve zjištění historie vztahů k nemovitosti, její potenciální zatížení a další související právní otázky. Vedle otázek právních potom pochopitelně vyvstávají i otázky stavebně technické. Míra opatrnosti samozřejmě závisí zejména na hodnotě nemovitosti.

Právní status nemovitosti

Nemovitosti mohou být zatíženy celou řadou závad v právním slova smyslu. Některé je možné odhalit hned, některé obtížně, jiné vůbec. Dobrá prevence při sepisu smlouvy a při ověřování právního stavu nemovitosti, je nezbytná proto, aby se následky případně později objevených komplikací podařilo snadno odstranit, či jim zcela předejít.

Mezi první kroky, které je nezbytné učinit, patří zajištění aktuálního výpisu z katastru nemovitostí – tzv. listu vlastnictví. Z listu vlastnictví je možné vyčíst, jak vlastník nemovitou věc nabyl, zda je zatížena či nezatížena, a jaké se k ní váží práva a povinnosti. Je z něj také patrno, zda ve vztahu k předmětné nemovitosti neprobíhá exekuční či jiné řízení apod. Výpis z katastru nemovitostí samozřejmě není všechno. Historie nemovitosti a právní vztahy se proto ověřují hlouběji, vždy adekvátně podle typu a hodnoty nemovitosti. Co se týče např. garáží či drobných pozemků, nebude třeba tolik opatrnosti (s ohledem na náklady takových kroků). Co se však týče dražších bytů, či domů, průmyslových komplexů, výrobních hal, či bytových domů, je v zájmu každého kupujícího, vždy zkoumat existující vazby podstatně hlouběji. Míra prevence je vždy dána důležitostí a hodnotou konkrétního obchodu.

V rámci služeb naší advokátní kanceláře při nákupu nemovitostí, vedle zpracování smluvní dokumentace a úschovy finančních prostředků a listin, zajišťujeme také prověření nakupované nemovitosti a její historii tak, aby kupující vždy o rizicích věděl, a bylo možné přijmout náležitá opatření, či aby mohl od obchodu před jeho realizací upustit.

Stavebně technický stav nemovitosti

Další podstatnou otázkou, kterou by každý kupec nemovité věci měl zkoumat, je její stavebně technický stav. V těchto záležitostech se opět uplatní princip přiměřenosti, nicméně dle naší zkušenosti a našeho názoru, se zmíněné stavebnětechnické posouzení vyplatí zpracovat i při nákupu běžného bytu. Výsledkem takového posouzení je shrnutí zjištěných vad a popis nemovitosti dávající kupujícímu přesnou představu o tom, v jakém stavu nemovitou věc kupuje. U dražších nemovitostí potom doporučujeme vždy nechat zpracovat znalecký posudek, který by před nákupem stav nemovitosti popsal.

Jak se chránit a jak přijmout preventivní opatření před nákupem nemovitostí, většina zkušenějších investorů ví, a považuje tyto kroky za běžnou součást svých obchodních transakcí. Ať už kupujete nemovitost poprvé, nebo již máte pár úspěšných obchodů za sebou, vždy je dobré opatření před samotným uzavřením kupní smlouvy nepodcenit. Následné soudní spory jsou totiž mnohem dražší, než právní a odborné služby spojené s preventivní ochranou kupujícího, a poškozený kupující se častokrát svého práva již domoct ani nemůže.

Kupující a kupní smlouva

Jako kupující si v samotném textu kupní smlouvy musíte dát pozor na celou řadu věcí. Ty nejzásadnější naleznete zde:

• Skládat kupní cenu do úschovy advokáta, notáře, či banky. Nikdy nezasílat peníze přímo.
• Mít ve smlouvě jednoznačně sjednány podmínky nákupu. Jaká nemovitost je kupována, za jakou kupní cenu, jaké má vlastnosti, vady atd.
• Smlouva musí obsahovat podstatná ujištění prodávajícího. Že je oprávněn s nemovitostí nakládat, není v exekuci, nezatížil nemovitost věcným právem, a zejména, že tak ani po podpisu kupní smlouvy neučiní, apod. Těchto prohlášení je celá řada, a každé má svůj důvod.
• Je třeba veškerá prohlášení podpořit případnou smluvní pokutou v případě jejich nepravdivosti nebo porušení. Výše smluvní pokuty musí prohlašujícího motivovat k pravdivosti a dodržení těchto prohlášení, a v případě jejich porušení, má kupujícímu reparovat škody a obtíže s tím spojené.
• Je třeba transparentně sjednat způsob a termíny úhrady kupní ceny, způsob a termín předání nemovitosti kupujícímu, vč. případné sankce za nepředání ve sjednaném termínu.
• Je třeba sjednat možnost kupujícího od smlouvy odstoupit v případech, kdy je to důvodné (typicky skryté vady, nepravdivost některých prohlášení, změna okolností apod.).

Závěrem

Ať již stojíte na kterékoliv straně kupní smlouvy, je spousta kroků, které je již před podpisem kupní smlouvy vhodné udělat, aby celý obchod a následně i možné komplikace po realizaci obchodu, dopadly co nejlépe. Dobrá příprava smlouvy není levná, nicméně v porovnání s hodnotou nemovitosti zpravidla bývá marginální. Dobře nachystaná smluvní dokumentace a dobře provedené šetření před jejím uzavřením, vám přinese při většině případných komplikací jasnou odpověď a jasné řešení. Tak se snáze vyhnete zdlouhavým soudním sporům a případným prohrám v těchto sporech, jsou-li nevyhnutelné. V případech, kdy je vše bez komplikací, není smlouva ve své podstatě důležitá. Na váze získává vždy v okamžiku, kdy se objeví v celé transakci háček.

V rámci našich služeb poskytujeme komplexní poradenství v rámci realit včetně úschovy kupní ceny (a to i v cizích měnách), a to jak pro účastníky kupních smluv, tak pro realitní kanceláře, které chtějí dělat reality kvalitně i po stránce právní, a nikoliv jen po stránce obchodní. Kupujete-li nemovitou věc prostřednictvím zprostředkovatele, potom můžete pokračovat na náš článek s dalšími radami zde.