Institut nezbytné cesty představuje významnou úpravu především pro vlastníky nemovitých věcí, kteří nemají zajištěn přístup ke svému pozemku či stavbě. Uplatní se i pro ty, co jej sice zajištěn mají, ale pouze na základě nezávazné dohody s majitelem sousedního pozemku. Nezbytná cesta je totiž institut mající značný dosah i do veřejného zájmu na zajištění přístupnosti nemovitých věcí z veřejných komunikací. Právně zajištěná cesta totiž může být praktická s ohledem na právní jistotu, a to zejména v případě změny vlastnictví, a to ať už předmětného pozemku či pozemku sousedního.
Nezbytná cesta?
Nezřídka totiž nastává situace, kdy vlastník sousedního pozemku několik let toleruje přejíždění přes jeho pozemek a vlastník pozemku, k němuž cesta nevede, jej bez obtíží využívá, aniž by k tomu měl jakýkoli právní titul, ale poté dojde k prodeji sousedního pozemku a nový vlastník již tuto „tradici“ respektovat odmítá. Stejně tomu může být i v opačném případě, kdy se změní majitel pozemku, k němuž cesta nevede, a tomuto novému vlastníku již soused přejíždět přes pozemek neumožní. Nastane-li taková situace, vlastníkovi pozemku, k němuž cesta nevede, nezbývá nic jiného, než podat návrh soudu na zřízení nezbytné cesty, jestliže se jakákoli dohoda s vlastníkem sousedního pozemku jeví jako nereálná.
Právní úprava
Úpravu nezbytné cesty nalezneme v ustanovení § 1029 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“). V něm se dočteme, že: „Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.“ K takové situaci může dojít například tehdy, jestliže osoba A zdědí pozemek, který je obklopen pozemkem osoby B. Osoba A má poté právo domáhat se zřízení práva cesty tak, aby ji osoba B umožnila přejíždět přes svůj pozemek a osoba B je povinna toto přejíždění strpět.
Výjimečný charakter
Je však třeba upozornit, že nezbytná cesta je svým charakterem institutem výjimečným. Její aplikací dochází k významnému omezení vlastnického práva jednoho vlastníka ve prospěch soukromého zájmu vlastníka druhého. Listina základních práv a svobod přitom v článku 11 odst. 4 říká, že omezit vlastnické právo je možné jen ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. Může se tak zdát, že takové omezení by nebylo právně možné. Již judikatura k občanskému zákoníku z roku 1964 však dovodila, že „ve veřejném zájmu je i zajištění řádného užívání staveb jejich vlastníky; jde tu nejen o veřejný zájem na tom, aby vlastnické právo vlastníka stavby mohlo být vykonáváno, ale i o veřejný zájem na řádné údržbě stavby.“
Tento veřejný zájem je poté výslovně upraven i v ustanovení § 86 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Ten vlastníkovi stavby ukládá veřejnoprávní povinnost v souladu s dokumentací ověřenou stavebním úřadem a s rozhodnutím stavebního úřadu (stavební povolení, kolaudační rozhodnutí) udržovat stavbu v dobrém stavebním stavu tak, aby nevznikalo nebezpečí požárních a hygienických závad, aby nedocházelo k jejímu znehodnocení nebo ohrožení jejího vzhledu a aby se co nejvíce prodloužila její uživatelnost. Vlastník nemovitosti může této své povinnosti dostát samozřejmě jen v případě, kdy má ke svému pozemku zajištěn přístup. Lze tedy uzavřít, že i když vlastník sleduje převážně zájem soukromý, o současné existenci zájmu veřejného nelze pochybovat.
Zákonné předpoklady pro zřízení nezbytné cesty
Mezi předpoklady, které je třeba naplnit, aby soud návrhu vyhověl, patří:
- Chybějící přístup k nemovité věci
- Nemovitá věc, v jejíž prospěch lze právo cesty zřídit
- Věcněprávní povaha práva nezbytné cesty
Pojďme si tedy jednotlivé předpoklady podrobněji vysvětlit.
Ad 1. Chybějící přístup k nemovité věci
Základní podmínky pro zřízení nezbytné cesty jsou:
- vlastník nemovité věci není vlastníkem přilehlého pozemku,
- nemá ke své nemovitosti přístup,
- pozemek či budova tedy není „dostatečně“ spojena s veřejnou cestou (např. se silnicí, místní či veřejně přístupnou účelovou komunikací)
- a přístup k nim nelze zajistit ani jiným způsobem.
Nezbytnou cestu nelze totiž povolit například pro pouhé zajištění lepšího či pohodlnějšího přístupu na pozemek. Pokud je tedy stávající cesta jen nepohodlná, ale je objektivně dostačující potřebě nemovitosti, soud předmětnému návrhu nevyhoví. Základním kritériem tedy je, že není pro absenci adekvátní cesty na nemovitosti řádně hospodařit.
Je-li možné zajistit více přístupů, pak je třeba zvolit ten, který nejméně zatěžuje vlastníka pozemku, přes který má cesta vést. To znamená, že pokud soud dojde k názoru, že žalován je vlastník pozemku, který není tím, koho bude cesta nejméně omezovat ve vlastnickému právu, návrh zamítne. Právo cesty může být zřízeno i k cestě nové, avšak vzniklé na základě žalobcova přičinění a na jeho náklady. Přístup bude možné zřídit i tam, kde je stávající cesta objektivně nedostačující. Pod tím si lze představit především situaci, kdy je sice zajištěno právo průchodu, ale pro potřeby pozemku je třeba zajistit také právo průjezdu.
Ad 2. Nemovitá věc, v jejíž prospěch lze zřídit právo cesty
Ačkoli podle starého občanského zákoníku bylo možné zřídit nezbytnou cestu pouze ve prospěch vlastníka stavby, dle současného občanského zákoníku ji lze zřídit ve prospěch vlastníka jakékoli nemovité věci (tedy nikoli jen stavby). Je tedy třeba připomenout, co občanský zákoník chápe jako nemovitou věc. „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá“.
Ad 3. Věcněprávní povaha práva nezbytné cesty
Právo cesty lze zřídit jako právo věcné, nejčastěji jako služebnost, ale i jako právo obligační, tedy právo, které působí jen mezi stranami (vlastníkem předmětného pozemku a vlastníkem sousedního pozemku). Zřízení služebnosti bude tedy jistě nejčastějším případem, neboť služebnost bude trvat i v případě, dojde-li ke změně v osobě vlastníka. Také soudní praxe s ohledem na zajištění vysoké míry právní jistoty a předcházení budoucím sporům preferuje zřizování nezbytné cesty formou služebnosti.
V této souvislosti bychom rádi upozornili na rozsudek Nejvyššího soudu, který připouští také možnost vzniku nájemního vztahu a říká, že: „zřízení nezbytné cesty ve formě nájmu je obecně možné, dovolatel také správně poukazuje na to, že podle § 2203 OZ lze nájem zapsat do katastru nemovitostí, ovšem zápis nájmu do katastru nemovitostí předpokládá návrh vlastníka věci či alespoň jeho souhlas.“
Negativní podmínky
Občanský zákoník na druhou stranu stanoví i negativní podmínky institutu práva nezbytné cesty. To znamená, že soud návrhu nevyhoví, jestliže:
- Škoda na nemovité věci souseda zřejmě převýší výhodu nezbytné cesty,
- Způsobil-li si ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně
- Žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení
Nelze poté povolit ani nezbytnou cestu, která vede přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby měly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit.
Rozsah nezbytné cesty
Pro určení rozsahu práva cesty není rozhodné, k jakému účelu nemovitá věc slouží. Je jedno, zda se jedná o pozemek k rekreaci, pole, obytný dům či továrnu, rozhodující je hospodářská potřeba nemovitosti. Nezbytnou cestu lze totiž zřídit jen v takovém rozsahu, bez kterého by řádné (obvyklé) užívání bylo znemožněno nebo značně ztíženo. Zároveň však tak, aby byl vlastník sousedního pozemku co nejméně omezován. Je poté na uvážení soudu, kudy nezbytná cesta povede a jaký bude její potřebný rozsah.
Soud však musí vždy vážit, zda výhoda, kterou cesta poskytuje, není podstatně menší než újma, která by vznikla zřízením cest pro vlastníka sousední nemovitosti. Lze si představit cestu, jež by podle okolností nemohla vést přes malou zahrádku u rodinného domu, užívanou k rekreaci, pokud by její zřízení nadále znemožnilo či podstatně omezilo dosavadní způsob jejího užívání.
Náhrada za zřízení nezbytné cesty
Nezbytná cesta je vždy za úplatu. Občanský zákoník přiznává v ustanovení § 1030 občanského zákoníku vlastníkovi sousedního pozemku za zřízení nezbytné cesty úplatu a odčinění újmy. Odčiněním újmy se má na mysli především újma způsobená snížením ceny pozemku v důsledku jeho zatížení právem cesty. V případě, že se povolí spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrnuje poté úplata i zvýšené náklady na její údržbu. Soud o náhradě rozhoduje i bez návrhu a při stanovení její výše přihlíží zejména k míře omezení vlastníka pozemku. Náhrada však není stanovena žádným cenovým předpisem, nýbrž je určena za pomoci znalce.
Východiskem jeho úvah by měla být cena v místě a čase obvyklá. Jedná se o cenu, za kterou se v obdobných místech (lokalitách) sjednává cena za smluvně zřizované srovnatelné právo cesty. Dle Nejvyššího soudu je třeba při stanovení náhrady za zřízení práva cesty přihlížet i k okolnostem, za nichž nemovitost zůstala bez přístupu k veřejné komunikaci. Je také třeba přihlédnou k zatížení nemovitosti a snížení její hodnoty. Dále také ke všem negativním účinkům, které s sebou zřízení nezbytné cesty pro zatížený pozemek přinese. V tomto směru jen upozorňujeme, že vedle soudního poplatku ve výši 2.000 Kč s sebou nese řízení i značné náklady na znalecká zkoumání.
Způsob úplaty
Úplata může být stanovena v podobě jednorázové platby nebo ve formě opakujících se dávek po dobu trvání práva nezbytné cesty. Způsobem určení této úplaty se zabýval i Nejvyšší soud. V rozsudku sp. zn. 22 Cdo 2576/2016, ze dne 28. 2. 2017 uvedl: „půjde-li o rozsáhlejší omezení vlastnického práva, při kterém bude náhrada určena vyšší částkou, bude obecně náhrada v opakujících se dávkách spravedlivější, protože v případě změny poměrů (např. i při vyšší inflaci) bude možné dávky upravit (§ 163 odst. 1 OSŘ). Nicméně tam, kde jde o poměrně malé omezení vlastníka zatíženého pozemku, a jednorázová náhrada by se pohybovala okolo 10 000 Kč, jako v dané věci, nebo i o něco výše, není, nejsou-li tu mimořádné okolnosti, důvod pro stanovení opakujících se dávek.“ V případě, že právo nezbytné cesty zanikne, úplata se nevrací ani nijak nevypořádává.
Závěr
Jak vyplývá ze shora uvedeného, je řízení o právo nezbytné cesty poměrně odbornou otázkou, a je jen na místě doporučit věc předem konzultovat. Naše advokátní kancelář může Vaši situaci posoudit a zhodnotit, zda je vaším řešení právě nezbytná cesta. Na Vaši situaci by se totiž možná dalo lépe aplikovat např. vydržení věcného břemene jeho faktickým využíváním.
