ZRUŠENÍ PŘEDKUPNÍHO PRáva a úprava společenství vlastníků jednotek

Dne 15. 4. 2020 byla ve Sbírce zákonů vyhlášena novela zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen jako „Občanský zákoník“), a mimo jiné také novela zákona č. 90/2012 Sb., o kapitálových společnostech a družstvech (dále jen jako „Zákon o obchodních korporacích“), které nabudou účinnosti 1. 7. 2020. Novela především přináší podstatnou změnu, která ruší zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti ve své stávající podobě, dále cílí na odstranění výkladových problémů právní úpravy bytového spoluvlastnictví a samotného společenství vlastníků jednotek. Novela také mění i další oblasti, které si zmíníme v dnešním článku.

Současná úprava zákonného předkupního práva

Předkupní právo mělo v našem právním řádu své místo celou řadu let. S příchodem Občanského zákoníku v roce 2014 byl tento institut až na pár výjimek plošně zrušen.  To vyvolalo nevoli a hlasitou diskuzi spoluvlastníků nemovitostí, především rodinných či bytových domů. Ti přirozeně chtěli mít právo ovlivnit, kdo bude danou nemovitost vlastnit. Do Občanského zákoníku se však předkupní právo vrátilo počátkem roku 2018. Ustanovení § 1124 v současné podobě zní: „Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“

Do občanského zákoníku byla vtělena také možnost spoluvlastníka vzdát se svého předkupního práva s účinky pro své právní nástupce. V případě nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí se takováto změna zapisuje i do veřejného seznamu tak, aby byla viditelná pro potenciální nabyvatele. Nejednalo se však o v praxi hojně využívaný institut.

Současné aplikační problémy

Opětovné zavedení předkupního práva k nemovitým věcem však vedlo vedle sledovaných účinků i k mnohým aplikačním problémům. Nejviditelnějším problémem, který se v praxi hojně vyskytoval, bylo uplatňování předkupního práva ve vztahu k prodeji garážových parkovacích míst či sklepů. Tyto garáže či sklepy byly často vymezeny jako nebytové jednotky spoluvlastněné všemi, či jen některými vlastníky bytových jednotek v domě. Následně byly převáděny současně s „hlavní“ bytovou jednotkou. 

V praxi to znamenalo, že vlastník, který ji zamýšlel prodat, musel s ohledem na tzv. společenství vlastníků jednotek, nabídnout svůj spoluvlastnický podíl na garážích či sklepech všem spoluvlastníkům. Těch mnohdy však byli desítky. Nehledě na administrativní a časovou zátěž, která byla s realizací předkupního práva spojená, docházelo k situacím, kdy o garážové místo projevilo zájem více spoluvlastníků. Snadno se tak stávalo, že garážové místo ve výsledku vlastnilo např. patnáct osob. Občanský zákoník v současnosti totiž stanoví, že v takovém případě nabývají spoluvlastnický podíl spoluvlastníci uplatňující své předkupní právo poměrně. Jistě chápeme, že taková situace byla nežádoucí a značně problematická.

Zrušení předkupního práva

Zmíněnou situaci řeší novela účinná k 1. 7. 2020. Podle ní již nebude muset převodce spoluvlastnický podíl na nemovité věci nejprve nabízet a vyčkávat případného využití předkupního práva ostatními spoluvlastníky. Jak už to ale v právu bývá, i zde existují výjimky. Předkupní právo se tak stále uplatní:

• bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a to pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku, manželi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé (§ 1124 občanského zákoníku ve znění novely), nebo
• bylo-li spoluvlastnictví k zemědělskému závodu založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a to bez omezení doby trvání a dopadající i na dědický podíl (§ 1125 občanského zákoníku ve znění novely).

Je třeba ale brát v potaz přechodné ustanovení novely. Z něj vyplývá, že byla-li kupní nebo jiná převodní smlouva na převod nemovité věci uzavřena přede dnem 1. 7. 2020, trvá zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků i po uvedeném datu. Jestliže došlo k uzavření smlouvy po 1. 7. 2020, převodce již nebude mít povinnost nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům s výjimkami uvedenými výše.

Změny týkající se společenství vlastníků jednotek

Novela přináší také některé podstatné změny v oblasti společenství vlastníků jednotek. Shrneme si ty nejdůležitější z nich. Jednou z nich je to, že po účinnosti novely bude moci založit společenství vlastníků jednotek dle § 1200 Občanského zákoníku i pouze jediný vlastník všech jednotek. Tento institut by měl ulevit především developerům, kteří tak budou moci založit společenství vlastníků jednotek ještě před rozprodejem jednotek v nemovitosti. Dále stanoví v § 1198 Občanského zákoníku nejzazší moment pro vznik společenství. Ten spadá pod okamžik, kdy je v době alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.

Dále má dojít ke zjednodušení procesu nuceného prodeje jednotky. Dle § 1184 Občanského zákoníků může soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. S podáním návrhu musí zároveň souhlasit většina všech vlastníků jednotek.

Přechod dluhů při prodeji bytové jednotky

Nově bude docházet i k přechodu dluhů spojených s jednotkou. Po 1.7.2020 budou dluhy spojené s jednotkou zpravidla přecházet na nového vlastníka jednotky, jestliže je mohl zjistit. Přitom se má za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána. To znamená, že přecházet budou dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku, na plnění spojená nebo související s užíváním bytu a také zálohách na tato plnění.

Novinkou je i to, že vlastník jednotky bude muset předem oznámit osobě odpovědné za správu domu a pozemku stavební úpravu uvnitř svého bytu, která může mít dopad na společné části. Zároveň upozorňujeme, že bude třeba oznámit i ty stavební úpravy, které se dle stavebního zákona ohlašovat nemusejí. Dále dochází například ke sjednocení formy přijetí změn stanov společenství vlastníků jednotek, zjednodušení procesu vytváření společenství vlastníků jednotek, podmínek pro prohlášení vlastníka nemovitosti, který rozděluje nemovitost na jednotky a další úkony spojené s tímto institutem.

Změny týkající se nájmu bytu

Strany nájemního vztahu si mohou ujednat, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu. Ta slouží jako pojistka, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu. Pronajímatel jistotu při skončení nájmu vrátí nájemci, případně si započte, co mu nájemce eventuálně z nájmu dluží. Po 1. 7. 2020 má však pronajímatel možnost sjednat s nájemcem v nájemní smlouvě (třeba i místo jistoty) povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu v případě porušení povinností ze strany nájemce. Tato varianta tak může být výhodná pro nájemce, kteří nemají možnost složit tak vysokou částku najednou a nájem bytu se proto pro ně může stát dostupnějším. Současně se jedná o další zajišťovací institut na straně pronajímatele.

Pronajímatel ovšem musí dbát zvýšené pozornosti ustanovení § 2254 Občanského zákoníku, které říká, že jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty nesmí v souhrnu přesáhnout částku vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. To jednoduše řečeno znamená, že součet všech smluvních pokut, které vzniknou za dobu nájmu a jistoty nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného. V případě, že by smluvní pokuta překročila uvedenou částku, nemohla by platně vzniknout.

Přínos této změny je však značně diskutabilní. Dle našeho názoru je pro pronajímatele stále výhodnější sjednat jistotu v maximální možné výši a smluvní pokuty nesjednávat. U smluvních pokut existuje riziko, že je nájemce nebude schopen zaplatit, kdežto jistotu skládá ihned na základě dohody (nejčastěji na počátku nájmu). Zde však upozorňujeme, že i v případě složení jistoty plyne jedna nevýhoda, a to právo nájemce požadovat úroky z takové jistoty. V daném případě si však pronajímatel může dle individuálních okolností konkrétního nájemního vztahu a s přihlédnutím k osobě nájemce a jeho poměrům, sám zvolit, kterou z variant považuje za výhodnější.

Další změny, které stojí za to zmínit

Novela mimo jiné také ruší zvláštní ustanovení § 2240 a 2241 Občanského zákoníku o nájmu družstevního bytu. Nově upravuje založení družstva na ustavující schůzi a založení družstva bez ustavující schůze. Stejně tak dozná změn úprava zvýšení a snížení základního členského vkladu (§ 555 a násl. Zákona o obchodních korporacích). Nově také stanovy bytového družstva mají určovat rozsah běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním družstevního bytu a okolnosti, za nichž lze stavebně upravovat družstevní byt a dům (§ 744 Zákona o obchodních korporacích). V neposlední řadě umožňují bytovému družstvu za stanovených podmínek rozdělit nejvýše 33 % zisku a jiných vlastních zdrojů mezi své členy (§ 750 Zákona o obchodních korporacích).

Závěrem

Zcela určitě nejvýznamnější změnou, kterou novela přináší, je opětovné zrušení předkupního práva k převáděným spoluvlastnickým podílům. Doufejme, že toto přinese značné ulehčení všem spoluvlastníkům nemovitých věcí, kteří hodlají převést své spoluvlastnické podíly a mohou tak učinit bez větších omezení. Na druhou stranu zrušení předkupního práva však znamená pro zbývající spoluvlastníky, že nebudou moci do budoucna ovlivnit, s kým budou věc vlastnit. Tito však nemusejí ztrácet naději, současnou situaci je totiž možné řešit například zřízením smluvního předkupního práva.