V souvislosti s plánovanou regulací realitního trhu a realitních zprostředkovatelů byl přijat nový zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování, dále také jen „zákon“), který nabyl účinnosti 3.3.2020. Jeho proklamovaným cílem je ochrana klientů realitních zprostředkovatelů a nastavení pravidel, podle nichž se mají realitní služby poskytovat.
Zákon reflektuje jak problematické části realitního trhu, resp. praktik realitních zprostředkovatelů, tak do jisté míry i platnou judikaturu, která se v předcházejících letech kolem realitních smluv vytvořila. Zda je tento zákon dostatečnou regulací, a poskytuje dostatečnou ochranu zájemců před praktikami realitních zprostředkovatelů, ukáže až čas, přestože jistý náhled na kvalitu zákona či jeho dostatečnost je možné učinit již nyní. Co však přináší zákon nového?
Na koho se zákon o realitním zprostředkování vztahuje?
Zákon ve svém ust. § 2 a 3 vymezuje pojmy, se kterými pracuje. Realitním zprostředkováním se rozumí jakákoliv činnost, jejímž účelem je zprostředkování uzavření realitní smlouvy. Každý, kdo jako podnikatel takovou činnost vyvíjí, je pak realitním zprostředkovatelem. Zákon dále definuje smlouvu o realitním zprostředkování a realitní smlouvu. Realitní smlouvou je potom taková smlouva, jejímž předmětem je nabytí vlastnického práva k nemovité věci nebo práva užívacího, či požívacího, vyjma ubytování. Smlouvou o realitním zprostředkování je smlouva, v níž se zprostředkovatel zavazuje uzavření realitní smlouvy zprostředkovat.
O realitním zprostředkování očima zákonodárce
Co se týče vymezení činností, které zahrnuje realitní zprostředkování v očích zákonodárce, je možné užít demonstrativního výčtu uvedeného v ust. § 3 odst. 2 zákona. Realitní zprostředkování dle něj zpravidla zahrnuje:
- poskytnutí inzertní služby,
- posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny,
- zpracování marketingu nemovité věci,
- zajištění prohlídky nemovité věci,
- obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí,
- zprostředkování poskytnutí právních služeb,
- zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.
Dopadají nové povinnosti na všechny smlouvy?
Zákon sice uvádí širokou definici smluv, které jsou smlouvou o realitním zprostředkování, nicméně zcela pomíjí skutečnost, že většina prodejů nemovitostí, se odehrává zcela jiným způsobem. Smlouvu o zprostředkování má uzavřenu typicky prodávající s realitním zprostředkovatelem, nicméně zájemce o koupi takové nemovité věci zpravidla dvoustrannou smlouvou u zprostředkování již neuzavírá. Realitní zprostředkovatelé již dávno obešli tento způsob a uzavírají se zájemci širokou škálu smluv – smlouvu o rezervaci, smlouvu o blokačním depozitu, smlouvu o složení rezervační zálohy apod. Smluvní stranou takové smlouvy často bývá i strana prodávající, byť často zastoupena na základě plné moci přímo zprostředkovatelem. Jak se bude zákon o realitním zprostředkování dotýkat těchto smluv, není jasné, a přesto, že by se práva a povinnosti zejména ve vztahu ke spotřebitelům měla aplikovat i na tyto typy smluv, s určitostí to ukáže až rozhodovací praxe soudů.
Žádné další úschovy u zprostředkovatele? Skoro.
Zprostředkovatelé nově nesmějí v rámci své činnosti provádění úschov nabízet. Nesmějí také nabízet provedení úschovy někým jiným, než k tomu oprávněnou osobou, tedy bankou, notářem, či advokátem, resp. soudním exekutorem. To však neznamená, že úschovy provádět nemohou.
Dle znění ust. § 4 odst. 2 zákona smí úschovu provádět zprostředkovatelé jen na žádost zájemce podanou v písemné formě na samostatné listině, a to jen za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy. Smlouva o úschově musí být písemná (nikoliv na samostatné listině, tedy může být sjednána v rámci smlouvy o realitním zprostředkování či realitní smlouvě). Zlepšením postavení zájemců je určitě povinnost zprostředkovatele mít zřízen zvláštní účet pro každou z úschov, informovat živnostenský úřad o přijetí úschovy, informovat banku v souladu se zákonem o bankách a přijímat prostředky zásadně bezhotovostně. Tímto způsobem dojde alespoň k odlišení prostředků v úschově od prostředků ve vlastnictví zprostředkovatele, a k další evidenci úschov u nezávislých subjektů.
Osoba realitního zprostředkovatele
Zákon nově stanoví v ust. § 5 a 6 povinnost realitního zprostředkovatele být bezúhonný. Za bezúhonnou se pro potřeby tohoto zákona nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena.
Realitní zprostředkovatel také musí být nově pojištěn dle ust. § 7 a 8 zákona pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, a to s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1.750.000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3.500.000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Toto pojištění musí být platné po celou dobu výkonu činnosti realitního zprostředkovatele. Cílem je usnadnit případně poškozeným zájemcům možnost domáhat se náhrady škody po zprostředkovateli.
Nezbytné je vzdělání či praxe
Nově musí také realitní zprostředkování vykonávat (resp. uplynutím 6 měsíců od nabytí účinnosti zákona) zprostředkovatelé na základě nové živnosti podle živnostenského zákona, která je živností vázanou. K jejímu výkonu potom musí doložit odbornost podle živnostenského zákona takto:
- vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,
- vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a zákona č. 111/1998 Sb. se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu,
- vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo
- profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.
Co jednotliví makléři?
Nové podmínky kvalifikace potom platí stejně tak všechny pro realitního zprostředkovatele pracující osoby (např. jako OSVČ), tedy makléře poskytující realitní služby. I tito makléři musejí splňovat obdobná kvalifikační kritéria, neboť se nově jedná o živnost, jejíž výkon je podnikatel povinen zajistit pouze fyzickými osobami splňujícími odbornou způsobilost, tj. musí doložit živnostenskému úřadu:
- vysokoškolské vzdělání získané v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, v oblasti vzdělávání Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,
- vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 1 rok praxe v oboru,
- profesní kvalifikaci pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání,
- doklad o tříleté praxi v oboru v nezávislém postavení (§ 420 občanského zákoníku) nebo v pracovněprávním vztahu, nebo
- doklad o uznání odborné kvalifikace podle zvláštního právního předpisu.
Jestli díky nově uložené povinné kvalifikaci dojde k tomu, že přestanou realitní trh zahlcovat nekvalitní makléři, je sporné. Je však třeba tak jako tak kvitovat snahu zákonodárce, byť ne zcela dotaženou, regulovat divoký trh s realitními službami.
Smlouva o realitním zprostředkování
Zákon o realitním zprostředkování se poměrně podrobně zabývá úpravou smlouvy o realitním zprostředkování. Jak již bylo namítáno shora je sporné, zda se za takovou smlouvu má považovat i trojstranná smlouva, jejímž účastníkem je vlastník nemovitosti, a typicky se již netýká zprostředkování, ale utvrzení zájmu zájemce a zajištění (vždy smluvní pokutou) uzavření vlastní realitní smlouvy. Z našeho pohledu by se mělo ustanovení § 9 až 12 zákona vztahovat i na tyto druhy smluv, neboť výkladově i fakticky jsou smlouvami o realitním zprostředkování.
Smlouva musí mít vždy písemnou formu. Chybět v ní potom, a to pod sankcí neplatnosti, nesmí tyto náležitosti:
- označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání,
- výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná,
- výši provize, nebo způsob jejího určení.
Zprostředkovatel také musí jako přílohu smlouvy mít originál výpisu z katastru nemovitostí ne starší než 3 dny, a tento předložit zájemci před podpisem této smlouvy. Nepředá-li Vám zprostředkovatel tento výpis, máte právo do 14 dnů od této smlouvy odstoupit.
Povinnost realitního zprostředkovatele informovat zájemce
Dalším faktorem, který realitní zprostředkovatelé zanedbávají je informační povinnost vůči zájemci o koupi, a to ohledně povahy zprostředkovávané nemovité věci. Zákon nově na tuto povinnost pamatuje a zprostředkovatelům ji nově ukládá poměrně konkrétně. Základní informace, které musí realitní zprostředkovatel poskytnout, jsou tyto:
- Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.
- Realitní zprostředkovatel poskytne zájemci informaci o výši provize nebo způsobu jejího určení v případě, že tato byla ujednána ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a třetí osobou ke stejnému předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání.
Nepředá-li realitní zprostředkovatel zájemci informace uvedené shora nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování, může zájemce od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.
Další obsah smlouvy o realitním zprostředkování
Zákon dále myslí na situace, kdy přesto, že zájemce prohlásí, že se s listinami seznámil pouhým odkazem na ně, ve skutečnosti všechny listiny neviděl. V ust. § 13 zákon uvádí:
Prohlásil-li zájemce, že se seznámil s písemnostmi, na které odkazuje smlouva o realitním zprostředkování, a vyplývají-li z okolností vážné pochybnosti, zda k tomu skutečně došlo, musí tuto skutečnost prokázat realitní zprostředkovatel.
Toto ustanovení by tak mělo vést k tomu, že budou zprostředkovatelé skutečně listiny předkládat a vyžadovat podpis zájemců přímo na nich.
Povinnost uzavřít realitní smlouvu?
Asi nejdůležitějším, a bohužel také v praxi skoro nepoužitelným, je zákaz uvedený v ust. § 14 zákona:
Ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.
Smlouvy uzavírané se zájemce o koupi nemovitosti
Jak jsme již uvedli shora, v praxi se se zájemci o koupi, tedy ne s vlastníky nemovitosti, již dvoustranné klasické zprostředkovatelské smlouvy neuzavírají. Závazek uzavřít realitní smlouvu tak není závazkem vůči realitnímu zprostředkovateli, ale závazkem mezi vlastníkem a zájemcem. Neboť takovému ujednání nic nebrání, nedopadá s největší pravděpodobností tento zákaz ani na typicky používané trojstranné smlouvy. To však neplatí o zákazu smluvních pokut za neuzavření smlouvy tak, jak jsme o něm psali v našem předchozím článku zde.
Další omezení směřující k transparentnosti a větší kontrole zájemce potom zákon uvádí v ust. § 15 a 16. Smlouva o zprostředkování nesmí být vtělena do stejné listiny jako uzavíraná realitní smlouva a realitní zprostředkovatel nesmí k zajištění závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování využít směnku nebo šek, je-li zájemcem spotřebitel.
Exkluzivita realitního zprostředkování
Omezení přichází také pro oblíbené výhradní realitní zprostředkování spočívající v tom, že s realitním zprostředkovatelem máte sjednánu exkluzivitu. Výhradní realitní zprostředkování lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.
Dále je vhodné mít na paměti, že byla-li smlouva uzavřena na dobu neurčitou, je v případě zájemce-spotřebitele výpovědní doba maximálně 1 měsíc.
Nově o provizi za realitní zprostředkování
Provize za zprostředkování je tradičně ve smlouvách s realitními zprostředkovateli sjednána jako provize za sjednání příležitosti. Tedy typicky je splatná podpisem rezervační smlouvy. Takový postup však není správný a nový zákon na něj reaguje. Nově je tak provize splatná až dnem uzavření zprostředkovávané smlouvy. Odlišné ujednání je možné pouze tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Případná záloha na provizi také nově nesmí činit více než 2/3 sjednané provize. V tomto ohledu bohužel chybí pravidlo pro tzv. rezervační zálohy, blokační depozita apod., které skládá kupující v případě podpisu rezervační smlouvy.
Nárok na provizi po zániku spolupráce
V souvislosti s provizí také pozor na ust. § 19 odst. 4 zákona, které nečinné či nekvalitní realitní zprostředkovatele trestá:
Byla-li smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, nemá realitní zprostředkovatel právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem.
Dojde-li tedy k tomu, že po uplynutí závazků vůči zprostředkovateli, který aktivně nekonal nebo konal chybně, uzavřete smlouvu, za níž by normálně vznikal nárok na provizi, nemáte povinnost provizi hradit, jste-li spotřebitelem. Otázkou však zůstává, co se smluvními pokutami, budou-li sjednány za takové uzavření. Z našeho pohledu by případná ujednání o nich měla být neplatná, nicméně předjímat rozhodovací praxi soudů si v tomto okamžiku netroufáme.
Závěrem O „NOVÉM“ REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVÁNÍ
Na závěr lze jen vyzdvihnout, že nově nad provozováním realitního zprostředkování dozoruje živnostenský úřad, který v případě pochybení může ukládat realitním zprostředkovatelům nemalé pokuty. Za nás prozatím vnímáme pokuty jako nízké a skutkové podstaty přestupků jako ne zcela dostačující, nicméně solidní a kvalitní realitní zprostředkovatelé se tak jako tak, nemají čeho obávat.
Nový zákon se zavedených a kvalitních zprostředkovatelů fakticky nedotkne a snad jen vyčistí doposud neregulovaný trh od těch zprostředkovatelů, kteří právě využívali skutečnosti, že tento trh regulován nebyl. Dalším vhodným krokem by dle našeho názoru bylo, zaměřit se na úpravu pravidel při prodeji nemovitostí určených k bydlení, neboť právě v tomto směru jsou v současné době spotřebitelé nejzranitelnější a vystaveni různým praktikám realitních zprostředkovatelů. Čest však patří těm zprostředkovatelům, kteří i před účinností tohoto zákona vykonávali realitní zprostředkování kvalitně a odborně, jak vůči svým klientům, tak vůči zprostředkovávaným zájemcům o uzavření realitní smlouvy.
