V druhém díle nové série na téma Nájem bytu (první díl na téma Úvod a specifika), se podíváme nato, jaká práva a povinnosti má pronajímatel ve vztahu k nájemci.
Práva a povinnosti pronajímatele
Pronajímatel, má v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy nejen zákonem garantovaná práva, ale zejména stanovené povinnosti. Které základní povinnosti si musí pronajímatel v případě, že realizuje nájem bytu, plnit, a jaká práva mu z nájmu bytu plynou?
Právo na zaplacení nájemného, záloh či nákladů na služby
Primární motivací pronajímatele k využívání bytu za účelem jeho nájmu, je vidina zisku plynoucí z inkasovaného nájemného. Pojmovým znakem nájmu bytu, i nájmu obecně, je totiž úplatnost. V opačném případě bychom nemohli hovořit o existenci nájemního vztahu. Výše nájemného je jedna z podstatných náležitostí nájemní smlouvy a je založena výhradně na vůli stran. Podstatné je také mít na paměti, že jeho výše nemusí být konkrétně sjednána, a nájemné se pak hradí ve výši obvyklé. Taková varianta ovšem není vhodná a rozhodně ji nedoporučujeme úmyslně volit. Společně s nájmem platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel, přičemž platí, že jiná plnění pronajímatel požadovat nesmí.
V případě nájmu bytu se dle § 2251 odst. 1 ObčZ nájemné a jiné platby platí předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději však do pátého dne příslušného platebního období. Stranám je však umožněno ujednat si placení nájemného zpětně. Jediným omezením je, že placení nájemného nemůže být sjednáno v neprospěch nájemce (např. placení nájemného na více platebních období předem). Toto zásadní pravidla potom obecně platí pro celý rámec nájemního vztahu k bytu.
Povinnost přenechat byt k užívání nájemci
Logickým krokem, který následuje po uzavření nájemní smlouvy, je odevzdání bytu nájemci k řádnému užívání. Tato povinnost patří mezi primární, neboť umožňuje dosáhnout účelu nájmu bytu, tj. zajištění bytových potřeb nájemce. Aby pronajímatel dostál této své povinnosti, je třeba, aby byl byt způsobilý k nastěhování a obývání ve smyslu ustanovení § 2243 ObčZ.
Takovým bytem je byt, který je čistý, ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý a u kterého je zajištěno poskytování nezbytných služeb, které s užíváním bytu souvisejí. Strany se však mohou dohodnout, že k obývání bude předán i byt, který není způsobilý k obývání. Mohou tak činit například proto, aby nájemce provedl v bytě stavební úpravy. Aby bylo takové ujednání platné, je však třeba, aby si strany ujednaly zvláštní práva a povinnosti, která odpovídají zvláštní povaze bytu. Smluvní strany, zejména tedy pronajímatel, musí zohlednit tento fakt a přizpůsobit tomu, ku prospěchu nájemce, znění nájemní smlouvy.
Předání bytu a předávací protokol
Není-li v nájemní smlouvě uvedeno, kdy pronajímatel byt nájemci zpřístupní, učiní tak prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti a to tak, že nájemci jednoduše předá klíče (eventuálně sdělí číselný kód atp.) a nijak mu nebrání v přístupu do bytu. V případě, že pronajímatel svou povinnost poruší, po nájemci nelze požadovat, aby se choval v souladu s nájemní smlouvou a do bytu se nastěhoval. Jestliže byt neodpovídá tomu, jak jej při uzavírání smlouvy popsal pronajímatel, nájemce může využít svého práva a odmítnout se do bytu nastěhovat. V každém případě lze jen doporučit nenechat mezi stranami předání bytu zanedbáno, a obě stranám lze jen doporučit předávat byt na základě předávacích protokolů, vč. pořízené fotodokumentace. Vyhnete se tak budoucím sporům o stav bytu v době jeho předání/převzetí, popř. se tyto spory stanou pro obě strany čitelnější z důvodu existence prokazatelného předávacího protokolu.
Povinnost udržovat v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů
Pronajímatel je povinen nájemci zajistit nerušený výkon jeho práv vyplývajících z nájmu. S tím souvisí i povinnost udržovat v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů dle § 2256 odst. 1 ObčZ. O místních poměrech vypovídá lokalita, v níž se byty nebo domy nacházejí. Lokalita tak značně ovlivňuje rozsah povinností pronajímatele, neboť má pouze omezenou možnost tyto poměry změnit. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedné o relativně neurčité pravidlo, je vždy třeba jej vykládat případ od případu a v kontextu dané lokality a obvyklých poměrů.
Povinnost udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a právo na běžnou údržbu bytu
Aby mohl nájemce byt řádně užívat, je třeba, aby pronajímatel nejen odevzdal byt, který je způsobilý k obývání, ale v takovém stavu jej také po dobu trvání nájmu udržoval. To však neznamená, že se pronajímatel musí starat o „každou prasklou žárovku“ v bytě. Taková činnost je plně v režii nájemce. Pronajímatel tedy není povinen provádět ba dokonce hradit běžnou údržbu bytu či drobné opravy. Činnosti, které do této kategorie spadají, vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Může se jednat zejména o malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn nebo čištění zanesených odpadů (více k běžné údržbě a drobných opravách v článku věnujícím se právem a povinnostem nájemce).
Všechny ostatní opravy, které nejsou uvedeny v nařízení, je povinen zajišťovat pronajímatel. V případě, že tak neučiní, může vadu odstranit sám nájemce a poté požadovat náhradu nákladů, které účelně vynaložil. Případně lze žádat slevu z nájemného nebo jeho prominutí, jestliže se jedná o vadu, která nájemce podstatně omezuje v užívání bytu. Obecně vzniká nájemci také právo na náhradu škody takto způsobené. V tomto směru je třeba ještě doplnit, že nájemce je povinen potřebu oprav pronajímateli nahlásit, aby je tento mohl bezodkladně provést, v opačném případě se pronajímatel se nemůže s jejím odstraněním dostat do prodlení.
Povinnost zajišťovat služby související s nájmem bytu
S užíváním bytu je obvykle spojeno čerpání dalších plnění. Jedná se o plnění, která jsou nezbytná k řádnému užívání bytu a jak jsme již shora naznačili, jsou zároveň kritériem způsobilosti bytu k jeho obývání a nastěhování. V nájemních smlouvách je zpravidla ujednáno, jaké služby budou v rámci nájmu poskytovány. Jestliže tak pronajímatel neučiní, nastupuje vyvratitelná domněnka v podobě výčtu uvedeného v § 2247 ObčZ:
- Dodávky vody,
- Odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek,
- Dodávky tepla,
- Odvoz komunálního odpadu,
- Osvětlení,
- Úklid společných částí domu,
- Zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,
- Provoz a čištění komínů,
- Případně provoz výtahu.
Sjednání rozsahu poskytovaných služeb
Shora uvedený výčet pochopitelně není možné aplikovat na každá nájem bytu. Pravidlem však je, že strany si ujednávají výčet poskytovaných služeb v nájemní smlouvě.Takové ujednání je vždycky preferovanější variantou, neboť je opět z pohledu obou stran transparentní, jaké služby nájemce v rámci měsíčních plateb vlastně hradí. Dodáváme, že není vyloučena ani možnost sjednat si v nájemní smlouvě nezbytné služby nad rámec zákona. Některá omezení však mohou vyplývat ze zvláštních zákonů (např. smlouvu o dodávkách vody a odvedení odpadních vod uzavírá vlastník připojené stavby či pozemku, případně společenství vlastníků jednotek dle § 6 odst. 4 a 8 VodKan).
Zajištění nezbytných služeb se však často bude odvíjet od kategorie bytu a jeho individuálních vlastností. U bytů sociálních se běžně poskytují pouze služby nezbytné dle zákona, naopak u luxusních bytů bude zpravidla výčet těchto služeb širší. Někdy může být rozhodující také fakticita – např. v případě absence komínu nebude třeba zajišťovat jeho provoz nebo čištění atp.
Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis
Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb upravuje často opomíjený zákon č. 67/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, který se vztahuje pouze na ty služby, které poskytuje pronajímatel vůči nájemci. Rozúčtováním rozumíme vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby. Vedle toho vyúčtování zahrnuje vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období.
Předání vyúčtování
Vyúčtování je třeba nájemci doručit do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, které je nejvýše dvanáctiměsíční a může být stanoveno pro každou službu rozdílně. Pronajímatel je povinen ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh. Jestliže o to nájemce požádá, doloží pronajímatel náklady, způsob rozúčtování a způsob stanovení výše záloh v písemné formě. Stručně řečeno, nájemce musí mít možnost kontrolovat, za které konkrétní služby a kolik pronajímateli vlastně platí.
V případě, že pronajímatel tuto povinnost poruší, zákon stanoví zvláštní sankci v podobě pokuty ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení (není-li v nájemní smlouvě ujednána částka nižší), ledaže by pro toto pochybení existoval omluvitelný důvod.
Závěrem
Nájem bytu přesto, že je právním vztahem každodenně užívaným stále v praxi způsobuje komplikace. V příštím článku se na problematiku podíváme z pohledu nájemce, neboť tomu zákon přiznává především širokou škálu práv, ale korelativně i některé povinnosti. Závěrem snad jen dodáváme, že je vždy lepší povinnosti co nejvíce specifikovat v nájemní smlouvě, neboť základní právní úprava někdy nemusí odpovídat individuálním okolnostem nájmu a specifickým potřebám jak pronajímatele, tak nájemce. Nehledě na to, že je tímto ujednáním možno předejít mnohým sporům a případným sankcím. Rozhodně není dobré nájem bytu podcenit, ať již stojíte na kterékoliv straně nájemní smlouvy. Přestože, nebo možná právě, že se jedná o nájem bytu, je dobré hlídat si svá práva a povinnosti v průběhu celého nájemního vztahu, a to plně v souladu se zásadou vigilantibus iura scripta sunt.
