Realitní kanceláře? Ano i ne.
Na trhu s realitami se drtivá většina převodů odehrává prostřednictvím realitních zprostředkovatelů. Realitní kanceláře za provizi inzerují nemovitosti k prodeji, realizují prohlídky, a častokrát také v rámci provize poskytují tzv. právní servis, či úschovy finančních prostředků. Tak jako v každém oboru se najdou zprostředkovatelé solidní, a také ti ostatní. Přestože spousta realitních kanceláří poskytuje své služby zodpovědně, není výjimkou, ani činnost orientovaná výhradně na získání provize. Jak se nespálit, a na co si dát pozor, se dočtete v tomto článku.
Realitní kanceláře jako zprostředkovatelé
Prodáváte-li či nakupujete nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, jako zprostředkovatele, je důležité vědět, kdo hradí provizi realitní kanceláři. Zda jste to vy, nebo druhá smluvní strana. Realitní kanceláře zpravidla uzavírají smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti s vlastníkem příslušné nemovité věci (ať už jí nazývají jakkoliv). Se zájemcem následně uzavírají různé druhy smluv, typicky rezervační smlouvy či tzv. smlouvy o blokačním depozitu, apod. Jejich cílem je vybrat od zájemce rezervační poplatek, výměnou za rezervaci nemovitosti, a také jako pojistku, že zájemce nemovitost skutečně koupí. V opačném případě bývá takto složená částka započtena na sjednanou smluvní pokutu.
REALITNÍ KANCELÁŘE A Rezervační smlouvy
Zájemce v rámci rezervační smlouvy skládá sjednanou peněžitou částku, jako rezervační zálohu, typicky ve výši provize realitní kanceláře. Osud takto složené zálohy může být různý. Po splnění daných podmínek se buď započte na úhradu kupní ceny nebo na úhradu provize (podle toho, kdo provizi zprostředkovateli hradí). V případě, že k prodeji nedojde, bývá započtena na smluvní pokutu ve prospěch realitní kanceláře.
Pojistkou realitních kanceláří, že nemovitost koupíte, resp. že složené peníze zůstanou realitní kanceláři, je nastavení rezervačních poplatků tak, aby pomocí sjednaných smluvních pokut, mohly tuto složenou rezervační zálohu započíst, a to bez ohledu na to, z jakých důvodů z prodeje sešlo. Je třeba poznamenat, že tak nečiní všechny realitní kanceláře. Některé, přestože mají smluvní pokutu sjednánu k zajištění svých práv, mají podmínky nastaveny vyrovnaně a v principu spravedlivě, pro všechny zúčastněné. Ať již tedy uzavíráte s realitní kanceláří smlouvu o zprostředkování, nebo jako zájemce smlouvu rezervační, vždy doporučujeme text konzultovat s advokátem. Častokrát je rezervační smlouva nastavena tak, že pokud k prodeji nedojde, a to z jakéhokoliv důvodu, o své složené prostředky přijdete. A to i pokud ke zmaření prodeje nedošlo Vaší vinou.
Současně je třeba upozornit, že za splnění konkrétních okolností, zejména při účasti prodávajícího na rezervační smlouvě, také může být rezervační smlouva považována za smlouvu o smlouvě budoucí kupní, což si spousta zájemců ani prodávajících neuvědomuje. Z takové smlouvy potom plynou zcela jiné závazky, než smluvní strany vědomě zamýšlely mezi sebou založit. O to více by smluvní strany měly dbát na obezřetnost při uzavírání smluv tohoto typu a raději obsahy smluv předem konzultovat.
Neplatný závazek uzavřít kupní smlouvu
Častou praxí i přes konstantní judikaturu je sjednávat závazek kupujícího uzavřít smlouvu kupní s vlastníkem nemovité věci. V takovém případě se jedná podle konstantní judikatury Nejvyššího soudu o neplatné ujednání. V takovém případě je tak neplatné i ujednání o smluvní pokutě, na ně navazující. K tomu je možné odkázat například na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012.
Shora uvedené však neznamená, že všechny smluvní pokuty v rezervační smlouvě jsou neplatné. Smluvní pokuty mohou být formulovány různě, a ne všechny tak budou posuzovány stejně. Například smluvní pokuta sjednaná za neposkytnutí součinnosti k uzavření kupní smlouvy, či za neúplné nebo nepravdivé prohlášení, bude nadále platná a vymahatelná.
Informace před podpisem rezervační smlouvy
Je pochopitelně zcela legitimní požadovat ujištění, že o koupi nemovitosti máte zájem, a tímto ujištěním opravdu může být i rezervační záloha. Celý problém spočívá v tom, že realitní zprostředkovatelé často požadují uzavření rezervační smlouvy před tím, než má zájemce kompletní informace o nemovitosti, než má s prodávajícím odsouhlasený vzor kupní smlouvy, kterou se zavazuje uzavřít, apod. V takovém případě dost často kupujete zajíce v pytli a díky typicky krátkým lhůtám k uzavření příslušné kupní smlouvy, není moc prostoru podniknout potřebné kroky, které by kupující podniknout měl.
Je také nezbytné mít vždy na paměti, že zprostředkovateli primárně nejde o to, aby strany měly vše řádně ošetřeno, neboť za následné komplikace zprostředkovatel neodpovídá. Pro zprostředkovatele formálně končí obchod inkasováním provize. Následné soudní spory a jiné komplikace se jej netýkají. Zájem zprostředkovatele tak zcela logicky je dovést obě strany co nejrychleji k uzavření kupní smlouvy. Tento cíl je však často v rozporu se zájmy jak prodávajícího, tak kupujícího.
Praktické typy při jednání s realitní kanceláří
Na co si tedy dát pozor? Primární rada určitě je kontaktovat advokáta, který s Vámi proces nákupu či prodeje nemovitosti projde, a se zprostředkovatelem, tedy realitní kanceláří nastaví vyrovnané smluvní podmínky vaší spolupráce. V každém případě se však při jednání s realitní kanceláří doporučujeme držet následujících tipů:
- Vždy chtějte text smlouvy, kterou máte podepsat, předem k prostudování
- Zaměřte se na části smluv týkající se provize, vzniku nároku na provizi a smluvních pokut
- Nárok na provizi by měl vznikat uzavřením příslušné kupní smlouvy, nikoliv „sjednáním příležitosti“. Provize by měla být splatná spolu s kupní cenou, tj. s její výplatou
- Vždy chtějte před podpisem i závazný návrh textu kupní smlouvy, nebo možnost od smlouvy odstoupit, nedojde-li následně mezi Vámi a druhou stranou k dohodě o textu kupní smlouvy.
- Zaměřte se na to, za jakých podmínek můžete od smlouvy odstoupit, aniž byste museli cokoliv hradit (např. nepravdivé informace, změna okolností, skryté vady nemovitosti, apod.)
- Nikdy neuzavírejte smlouvy pod časovým tlakem a bez projednání s jinou právně vzdělanou osobou
- Seriózní realitní kanceláře nemají problém text smlouvy upravit, či o jejich úpravách jednat
- Seriózní realitní kanceláře Vám před podpisem rezervační smlouvy poskytnou originál výpisu z katastru nemovitostí, a veškeré podrobné informace nezbytné k rozhodnutí nemovitou věc rezervovat
- Nikdy neprovádějte úschovu kupní ceny u zprostředkovatelů, vždy volte úschovu advokátní, notářskou či přímo přes banku. Některé realitní kanceláře nabízejí provedení úschovy pomocí svých smluvních advokátů, v takovém případě se musí jednat vždy o úschovu advokátní, jejíž cena by zpravidla měla být součástí provize
- Vždy konzultujte postup a listiny vám předkládané k podpisu s advokátem. Při nemovitostních transakcích se to vždy vyplatí. Náklady na prevenci jsou podstatně menší, než škody způsobené zanedbáním těchto kroků.
Souhrnně k realitním Kancelářím
Na trhu je spousta slušných a seriózních realitních zprostředkovatelů, kteří připravují smluvní dokumentaci na dobré úrovni. S některými makléři spolupracuje také naše kancelář. Bohužel je také velké množství zprostředkovatelů, jejichž jediným zájmem je výběr provize. Péče o klienty, právní servis a faktické zajištění obchodu je pak zpravidla druhotná. S ohledem na z povahy věci rozdílné zájmy prodávajícího a kupujícího, a zprostředkovatele, je vhodné obrátit se na advokáta, který vás celým procesem provede.
V tomto směru naše kancelář poskytuje dlouhodobě kvalitní a profesionální služby, jak jednotlivým klientům, tak realitním kancelářím.
Závěrem
Ať již stojíte na kterékoliv straně kupní smlouvy, je spousta věcí, které jsou již před podpisem smlouvy se zprostředkovatelem vhodné udělat, aby celý obchod od počátku proběhl co nejlépe. Dobrá příprava smlouvy není levná, nicméně v porovnání s hodnotou nemovitosti zpravidla bývá tento náklad marginální. Dobře nachystaná smluvní dokumentace Vám zajistí zpravidla hladký průběh celé transakce a vyvarujete se tak zbytečným soudním sporům. Více o tom, na co si dát pozor při uzavírání kupní smlouvy, se můžete dozvědět již brzo v našem dalším článku zde.
