Nájemní smlouva (nájem bytu) je institutem, se kterým se většina z nás ve svém životě již jistě setkala. A to, ať už se jedná o pronájem bytu, podnikatelských prostor nebo pronájem dopravního prostředku či jiné věci movité. Není tedy divu, že patří mezi jeden z nejpoužívanějších smluvních typů. Smlouva o nájmu bytu je často první listinnou smlouvou, kterou v životě podepisujeme. Víme však, jak má smlouva o nájmu bytu vypadat?
Tzv. zajištění bytových potřeb nájemce
Jak už z názvu vyplývá, v tomto článku se budeme věnovat specifickému typu nájmu, který slouží k zajištění bytových potřeb nájemce, tedy nájem bytu a domu ve smyslu ust. § 2235 až 2301 občanského zákoníku. Pojem „bytové potřeby“ je třeba chápat nejen jako skutečnosti materiální, ale i duševní povahy. Tato duševní stránka nájmu zahrnuje především pocit soukromí, bezpečí, domova, možnost plánování budoucnosti atp.
Jedná se navíc o privilegium chráněné i v rovině ústavní, konkrétně vyplývající z čl. 12 Listiny základních práva svobod. Slovy Ústavního soudu z roku 1997 (III. ÚS 287/96): Domovní svoboda jako ústavně zaručené právo plynoucí z čl. 12 Listiny svou povahou a významem spadá mezi základní lidská práva a svobody, neboť spolu se svobodou osobní a dalšími ústavně zaručenými základními právy dotváří osobnostní sféru jedince, jehož individuální integritu, jako zcela nezbytnou podmínku důstojné existence jedince a rozvoje lidského života vůbec, je nutno respektovat a důsledně chránit.
Obecně k nájmu bytu
Na začátek je nutné připomenout, že nájem bytu se bude řídit dle nového občanského zákoníku („OZ“), i když k jeho vzniku došlo ještě před nabytím účinnosti tohoto zákona. To znamená, že nájemní smlouvy (vyjma nájmu věcí movitých a pachtu) uzavřené před 1. 1. 2014, se i přesto budou řídit úpravou stanovenou v OZ.
Nájem bytu a domu OZ upravuje v § 2235 až § 2301. Zmíněná ustanovení se tedy použijí všude tam, kde jako nájemce vystupuje člověk, který si byt či dům pronajímá za účelem bydlení. Jestliže by nájemcem byla právnická osoba, je třeba aplikovat obecnou úpravu nájmu, neboť právnická osoba nemůže mít ze své povahy uspokojovat svoji potřebu bydlení. Obdobně postupujeme v případě, že nájemcem sice je fyzická osoba, ale tato osoba byt nebo dům užívá k jiným účelům, např. k podnikání.
Krátkodobý či rekreační účel
Pro použití dané úpravy tedy bude určující nikoli předmět nájmu, nýbrž jeho účel. Občanský zákoník navíc v § 2235 odst. 2 výslovně vylučuje použití speciálních pravidel, jedná-li se o účel zjevně krátkodobý či o účel rekreační. Zákon přitom dále nespecifikuje, co si pod pojmem „zjevně krátkodobý účel“ představit, nicméně praxe a odborná literatura některá vodítka již vymezila. Pro inspiraci však můžeme použít rakouskou úpravu, která hovoří o délce šesti měsíců. V praxi se budou zjevně krátkodobým nájmem řídit zejména pronájmy typu Airbnb apod.
Náležitosti nájemní smlouvy
Mezi podstatné náležitosti nájemní smlouvy patří předmět nájmu a úplata. Jak už z názvu vyplývá, předmětem nájmu může být byt či dům. Občanský zákoník přitom stanoví, že bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Přitom platí, že ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání je pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. I zde je tedy akcentován důraz na účel nájmu, nikoliv na prostor, jenž je pronajímán. Kvalita prostor tedy nerozhoduje, může se jednat například i o houseboat či obytné auto. V případě, že prostor není určen k bydlení, není-li to nájemci na újmu, je smlouva platná a pronajímatel má povinnost zajistit užívání prostoru tak, jako by šlo o byt. I v tomto případě se tak jedná o nájem bytu.
Nájemní smlouva k bytu nebo domu vyžaduje písemnou formu. Nedostatek formy však nemůže být přičítán k tíži nájemce, což s ohledem na již tak svízelné postavení pronajímatelů rozhodně není pro vlastníky bytů vhodný stav. Občanský zákoník dále stanoví právní fikci, že „užívá-li nájemce byt po dobu 3 let v dobré víře, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou“. V tomto ohledu lze jen důsledně varovat, aby veškerá ujednání obsahující bydlení v cizí nemovité věci, byla zachycena písemně, právě ve formě nájemní smlouvy.
Nájemné a jiné platby spojené s nájmem bytu
Primární povinností nájemce je platit nájemné. Zákon nijak výši nájemného nereguluje, a je tedy zcela na stranách, jakou výši si ujednají. Nájemné by mělo být dle ustanovení § 2246 OZ ujednáno pevnou částkou. V případech, kdy chybí údaj o tom, na jaké období je nájemné sjednáno, stanoví zákon domněnku, že se toto nájemné sjednává za jeden kalendářní měsíc. Tento údaj je tak zpravidla dobré si ve smlouvách hlídat. Pochopitelně však nebrání stranám ujednat si placení nájemného za jiné časové období.
Ani absence ujednání o výši nájemného nezpůsobuje neplatnost nájemní smlouvy. Pokud ujednání o výši nájmu zcela absentuje, platí se ve výši obvyklé v daném místě a čase. Lze tedy více než doporučit, aby strany toto ujednání ve smlouvě neopomíjely, neboť výše nájemného poté závisí na okolnostech, které ony samy nemohou ovlivnit.
Zvyšování nájemného
Při uzavírání smlouvy je třeba dát si také pozor na ujednání týkající se možného zvyšování nájemného. Lze si ujednat každoroční zvyšování nájemného, popř. takovou možnost výslovně vyloučit. Jestliže o zvyšování nájemného smlouva mlčí, zákoník favorizuje pronajímatele a v § 2249 OZ mu přiznává právo navrhnout za určitých podmínek zvýšení nájemného. Zákon však výslovně v ustanovení § 2251 odst. 1 OZ zapovídá pronajímateli možnost požadovat po nájemci jiná plnění než nájemné či náklady nebo zálohy na služby. K tomuto lze dále poukázat na problematiku tzv. inflační doložky, tedy na ujednání o každoročním zvyšování nájemného právě o koeficient inflace. Podle ust. § 2249 OZ, se může pronajímatel domáhat zvýšení nájemného soudem, avšak jen tehdy, jestliže se s nájemcem nedohodl o změnách nájemného jinak. Dle názoru Nejvyššího soudu právo domáhat se zvýšení nájemného soudní cestou pronajímateli nenáleží mj. právě v případě, kdy je mezi stranami tato inflační doložka sjednána. Viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 26 Cdo 1670/2018, ze dne 22. 5. 2019.
Zakázaná ujednání v nájemní smlouvě
Současná právní úprava je založena na předpokladu, že nájemce bytu je slabší smluvní stranou a zaslouží si tedy vyšší míru ochrany. Ochrana je zajištěna především pomocí jednostranně kogentních pravidel, od nichž se nelze v nájemní smlouvě v neprospěch nájemce odchýlit.
Dle § 2235 OZ si strany tedy nemohou ujednat nic, co by zkracovalo nájemcova práva, která mu přiznává zákon a to ani tehdy, pokud se na tom vzájemně dohodnou. Mezi taková pravidla patří kupříkladu právo nájemce chovat v bytě zvíře (§ 2258 OZ), právo nájemce přijímat ve své domácnosti další osoby (§ 2272) nebo nemožnost sjednávat nad rámec zákonné úpravy další výpovědní důvody.
Dále jsou v § 2239 OZ zakázána ujednání, která ukládají nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Takovou nepřiměřenou povinností může být například povinnost dopředu hlásit návštěvy, omezení přístupu do bytu v určitých hodinách nebo zákaz jezdit do prvního patra výtahem, a jiné podobné a bizarní zákazy, které se v nájemních smlouvách často vyskytují.
nájem bytu závěrem
V praxi však bohužel stále dochází k tomu, že pronajímatelé i přes výslovný zákonný zákaz, taková pravidla do nájemních smluv uvádějí, a často i přes upozornění na jejich nezákonnost, je odmítají ze smluv vypustit. Zpravidla tak spoléhají na to, že nájemci nejsou natolik práva znalí, aby věděli, že tato ujednání ve smlouvě jsou pouze zdánlivá a tudíž nemají povinnost se podle nich řídit.
